はじめての不動産物件選び 8つのポイント

建築の知識と現場の豊富な経験をもつ、
一級建築士の不動産エージェント 
みなとみらい住まいプラン株式会社が、あなたにお伝えしたい
「はじめての不動産物件選び 8つのポイント」です。

ポイント1、多くの情報収集を。多くの物件を見るべし
ポイント2、前面の道路は要チェック!
ポイント3、価格の妥当性は賃貸したときのリターンでわかる
ポイント4、高く売れる物件か?
ポイント5、できれば現地に3回は行きましょう!
ポイント6、高低差は少ないほうがよい
ポイント7、予算の組み立て、ライフプランの作成
ポイント8、物件紹介をされた時の対応はどうする? 
最後に

ポイント1、多くの情報収集を。多くの物件を見るべし

定番ですが、数多くの物件情報を収集し、
実際に数多くの物件を見に行ってください。
図面だけだと距離感、空間の広がりがわかりません。

しかも、多くの物件を見ることにより、
自分に合うか、合わないがわかり、好みが明確になってきます。
また、比較検討することにより、適正な価格も見えてきます。

物件を見に行くときには、カメラ・ビデオ・DVDなどを持参し撮影しておきましょう。
撮影しておくことで、自宅に帰ってから見落としたところの確認や、
同行できなかった家族の方も物件を見ることができます。
住宅の工事現場でも、工事の方に断われば内部を見学させてくれることもありますよ。

ポイント2、 前面の道路は要チェック!

物件の前面道路の巾、道路に敷地が接する長さは必ずチェックしましょう。
道路の巾が4m未満の2項道路(※1)だと、セットバック(※2)があり敷地内であっても、利用することができません。また、道路の巾によって、建築可能な建物の面積も変わってきます。6m以下の道路では注意が必要です。

道路に敷地が接する長さは最低2mと決まりがあります、その他に、2m以上あっても道路に敷地が接する長さが短いと、建築基準法や自治体の条例で、建物の用途や面積の規制があり、土地の価格査定でもマイナス要因となります。敷地の巾よりも、接する長さが短い場合は、どんな規制があるのか、価値はどう評価されるのか、建築と不動産の専門家に確認が必要となります。

(※1)建築基準法42条2項の通称
(※2)セットバックとは、土地に接する道路の巾が4mに満たない時に、道路の中心から2m後退して建物を建築することをいいます。下がった部分は道路として、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁、花壇さえも建築することはできません。

ポイント3、 価格の妥当性は賃貸したときのリターンでわかる

物件の価値は、賃貸にしたときの家賃収入で計算し検討するのがポイントです。
(家賃×12ヶ月÷物件価格×100%=利回り)

利回りを借入れローンの金利と比較します。
また、家賃と月々の返済額も比較してみましょう。
金利も払えない利回りだと、物件価格は高すぎ、バブルの頃と同じです。
急な転勤など、家族で引越しとなっても、家を賃貸にして家賃でローン返済ができればベストです。

ポイント4、 高く売れる物件か?

一生の買物、マイホームとはいえ、
買う前から将来いくらで売れるのか?検討しておきましょう。
将来、老後を暖かい所で過ごす、相続の為の現金化、
いざという時に売りやすくて資産価値の高い物件を選んで損はありません。

・他の人も住みたくなる場所か
・エリアによっては他の用途に変更ができるか
・土地の広さによっては分割して利用が可能か
(つぶしの効く土地ほどいい土地です)

反対に、
・つぶしが効かない土地
・著しく変形な土地
・道路に面する距離が短い土地

などは、安く買えても将来さらに価値が下落する可能性もあります。
不動産の利用価値という点から考えると、
更地、又は中古建物の場合には、
新築した時に建築可能な面積・用途などを建築士に相談することが必要です。

ポイント5、 できれば現地に3回は行きましょう!

・日中(昼間など)
・夜間
・雨の日(大雨だと、なおよい)

何度か足を運び、駅から徒歩圏の場合は歩いてみる。
必要なら通勤と同じ時間、同じ電車にのり勤務先に行ってみましょう。
学校・スーパー・銀行・病院・コンビニなど日常必要な施設、お店は当然チェック。
物件の周辺はよく歩き、気になることなどないかチェックしましょう。

近所の主婦の方に
「引越しを考えているのですが買物などどうされていますか?」
などフレンドリーに聞いてみるのもオススメです。
主婦目線での良い情報が入ってきますよ。

また、近隣の治安については、交番に行き聞くと大抵のことは教えてくれます。
近隣で問題があるポイントなども教えてくれたりします。

ポイント6、 高低差は少ないほうがよい

横浜市、川崎市北部は高低差が多いエリアですが、
できれば高低差が少ない場所がよいです。
道路・隣地との高低差はできれば2m以内に、それを越えると工事費用がUPします。
斜面で使えない部分、ヨウ壁(※3)の工事が必要なら追加費用分を物件価格に織り込み、比較します。
造成地にある建物の場合は、基礎の工事方法を建築士に相談・確認しましょう。
お隣の保有するヨウ壁でも、状態が悪いとこちらの基礎工事に補強が必要となり工事費用はUPします。

(※3)ヨウ壁とは、傾斜地の段差が崩れないように造られる構造物

ポイント7、 予算の組み立て、ライフプランの作成

予算の組み立て、融資の相談などはお済みですか?
銀行のローン相談会・不動産業者の提携ローンなどを利用する手もありますが、
金利、融資手数料などかなりの差があり、一般ユーザーには見分けが付きにくい場合が多いです。

お金を貸したり、物件を売ることを仕事にしている業者が行う相談会ではなく、
中立な立場であるファイナンシャルプランナーにお子さまの進学などの出費を組み込んだ収入と支出の設計図、ライフプランの作成と相談をするのも有効な手です。
(当社代表の田辺は、神奈川県ファイナンシャルプランナーズ協同組合の会員です)

ポイント8、 物件紹介をされた時の対応はどうする?

取引の形態、物件を紹介した業者は
売主・代理・仲介(媒介)のいずれなのかを必ず確認しましょう。

売主は不動産業者なのか、一般ユーザーなのかの確認が必要です。
それによって、取得後の補償が違ったり、交渉の方法も変わってきます。

・物件の住所が書いていない
・案内図がない
・大事な所をおとしている、などの広告

なぜだろうと疑問に思った方は、
不動産屋さんのお仕事とは?」をクリックして資料をご請求ください。
電話営業などは一切ありません、お気軽にどうぞ!

最後に 
サイトの検索で「不動産物件 チェックポイント」などキーワードを入れると
たくさんの情報を入手することができます。
どこの住宅販売会社も役立つ情報をページアップしています。
しかし、大切なことは、現地で案内してくれる担当営業マンに、
適切な判断、アドバイスができるのか?ということです。

みなとみらい住いプランでは
一級建築士ならではの建築の知識、
不動産取引のノウハウをフルに活用することで、
「物件に構造的な問題はないか?
 表面には見えない部分に問題は隠されていないか」といった、
不動産を購入する際、誰もが気になる不安を、
現地案内のその場で、取り除いてもらうようにしています。

ぜひ、みなとみらい住いプランの無料面談サービスで質問をぶつけてみてください。
大手不動産営業マンよりも的確でお客様側に立つ回答であることを実感していただけるはずです。

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